全國主要城市房地產市場商品住宅庫存分析

發布時間：2016年04月14日

本月觀點——全國多城去庫存效果顯著，各線城市仍須區分對待

【關鍵點一：3月樓市“亢奮”，全國38城存量跌破30000萬平米大關】

同策咨詢研究部研究經理許之靜指出，在多輪降息降準、降契稅等利好政策的疊加利好下，3月一二線城市樓市呈現“亢奮”狀態，并且由于對3月可能出臺新政控制過快上漲的房價的預期，一線和熱點二線城市凌晨排隊購房比比皆是，新房成交維持高位，二手房成交再創新高，從而也帶動全國大中城市的房地產市場整體升溫。

就一線城市庫存來看，截至3月底，4個一線城市（北京、上海、廣州、深圳）的累計庫存余量為2944萬平米，環比、同比均呈現下滑態勢，下滑幅度分別為6.07%和18.31%。同比下滑幅度不僅在一線城市歷月以來最大，與同一時間的各線城市相比，下滑幅度也居首。15個二線城市商品住宅累計庫存余量繼續滑落近6個百分點至16154萬平米，且同比繼續呈現下滑態勢，下滑幅度擴大至15.65%。19個三四線城市商品住宅累計庫存余量為10786萬平米，環比下滑1.83%，同比下滑5.48%，從絕對值看已跌入2014年9月以來新低。

【關鍵點二：全國38城存銷比為13.98個月，三四線城市存銷比依舊遠高于合理范圍值】

同策咨詢研究部數據顯示，3月份，監測的38個城市累計存銷比為13.98個月，較上一個月環比上揚11個百分點，同比則依舊呈下滑態勢，下滑幅度達到了44%，較上個月擴大18個百分點，并且已連續11個月同比下滑，本月下滑幅度為近5個月來最大。

根據同策咨詢研究部的研究，對于商品住宅市場，當存銷比小于8個月時，房價存在上漲壓力；當存銷比接近8個月時，房價有上漲傾向；當存銷比在8 - 15個月時，房價處于合理區間；當存銷比接近15個月時，房價有下跌傾向；當存銷比大于15個月時，房價面臨下跌壓力。截止2016年3月底，一線城市存銷比為8.53個月，處在合理區間；二線城市存銷比為11.65個月，處于合理區間；三四線城市存銷比為26.50個月，雖較上個月下滑5個月，但維持高位震蕩，依然遠超合理區間，存在顯著的降價壓力。

同策咨詢研究部研究經理許之靜指出，在經歷“330新政”、央行多次降息降準等政策，各地去庫存效果顯著。一線城市新政將市場需求在前期大量透支，接下來一線城市商品住宅的走勢會逐漸趨于理性，從趨勢的角度來看，二季度、三季度會呈現出“量跌價穩”供求繼續博弈的特征；部分二線城市在3月份住宅市場呈現出與之不匹配的高成交量，如杭州、南京、武漢、重慶、天津，但隨著政策邊際效應的逐步減弱，以及市場預期逐步回歸理性，熱點二線樓市交易熱度或將逐步降溫，但從長期看，這些熱點城市仍要從調整土地供應結構，加大住宅供應上入手；三四線城市在去庫存政策的刺激下，2016年上半年購房需求將積極釋放，穩價走量仍是三四線城市2016年的主線。

一、全國庫存總量——全國存量跌破30000萬平米大關，多地去庫存效果顯著

同策咨詢研究部數據顯示，截止2016年3月底，監測的一、二、三四線共38個城市，商品住宅累計庫存余量終于跌破30000萬平米大關，本月環比、同比分別下滑4.48%和12.54%至29884萬平米。自去年10月份出現存量同比下滑情況以來，本月同比下滑幅度最為劇烈，存量并且跌至2014年4月份以來的新低。同策咨詢研究部研究經理許之靜指出，在經歷“330新政”、央行多次降息降準等利好政策，刺激樓市迅速復蘇，以及3月份一線和部分二線城市出臺新政嚴控房價過快上漲之前，房企積極跑量，多地成交量環比、同比大幅上揚，甚至個別城市創下單月成交量的歷史新紀錄，拉動商品住宅存量明顯下滑。

就一線城市庫存來看，截至3月底，4個一線城市（北京、上海、廣州、深圳）的累計庫存余量為2944萬平米，環比、同比均呈現下滑態勢，下滑幅度分別為6.07%和18.31%。同比下滑幅度不僅在一線城市歷月以來最大，與同一時間的各線城市相比，下滑幅度也居首。

從監測的15個二線城市庫存量來看，商品住宅累計庫存余量繼續滑落近6個百分點至16154萬平米，且同比繼續呈現下滑態勢，下滑幅度擴大至15.65%。

從監測的19個三四線城市庫存量來看，商品住宅累計庫存余量目前仍在10000萬平米以上，并連續多月呈現小幅上下波動格局，3月末存量為10786萬平米，環比下滑1.83%，同比下滑5.48%，從絕對值看已跌入2014年9月以來新低。

3月監測城市庫存余量TOP10城市中，威海、武漢、長沙分別以4181.80萬平米、2540.04萬平米、1799.83萬平米的存量居監測城市的前三位。

從各城市存量較上個月的浮動情況來看，38個監測城市中，有33個城市環比下滑，與上個與持平，下滑幅度最大的為南京和重慶，均達18.63%，南京下滑幅度較上個月擴大6個百分點。本月僅5個城市的存量出現環比上揚，分別是南平、三明、東營、南昌、威海，但存量上揚幅度都在2%以下。一線城市本月存量均出現下滑，北上廣深四個一線城市的存量環比下滑幅度分別達4.04%、12.09%、1.95%、5.44%。

同策咨詢研究部研究經理許之靜指出，3月一二線城市樓市呈現“亢奮”狀態，凌晨排隊購房比比皆是，新房成交維持高位，二手房成交再創新高，從而也帶動全國大中城市的房地產市場整體升溫。如上海，3月25日出臺了史上最嚴的限購政策“滬九條”，一些開發商為規避政策，拼命跑量，尤其是政策發布前一天（24日），單日成交量突破20萬平米。在目前限購從嚴的背景下，3月成交量的暴漲來自于大量購房需求的提前釋放，也在透支未來的購房需求，隨著利好政策邊際效應的逐步減弱，以及市場預期逐步回歸理性，樓市交易熱度或將逐步降溫。

根據同策咨詢研究部的研究，對于商品住宅市場，當存銷比小于8個月時，房價存在上漲壓力；當存銷比接近8個月時，房價有上漲傾向；當存銷比在8 - 15個月時，房價處于合理區間；當存銷比接近15個月時，房價有下跌傾向；當存銷比大于15個月時，房價面臨下跌壓力。截止2016年3月底，一線城市存銷比為8.53個月，處于合理區間；二線城市存銷比為11.65個月，處于合理區間；三四線城市存銷比為26.50個月，維持高位震蕩，依然遠超合理區間，存在顯著的降價壓力。

二、監測城市庫存走勢

（一）3月監測城市庫存明細——存量前十城市七成均出現下滑趨勢

3月監測城市庫存余量TOP10城市中，威海、武漢、長沙分別以4181.80萬平米、2540.04萬平米、1799.83萬平米的存量居監測城市的前三位。除了個別城市排名略有變化外，本月TOP10榜單所提到的城市與上月相同，有8個為二線城市，一線城市依舊無一入榜，去年11月之前持續位于第十位的上海，由于近三個月新增供應量有限，而成交量暴漲，致使本月存量又繼續快速下滑12個百分點，本月排名第十四位。

排名前三位的威海、武漢、長沙三個城市本月存量均有微幅上揚，上揚幅度分別為0.30%、1.79%、0.51%。據統計，本月存量居前的10個城市中，僅前三個城市存量出現環比上揚，其余城市存量都出現下滑，下滑幅度最大的是排名在第九位的重慶，本月存量為1010.49萬平米，環比下滑17.52%。

（二）環比增長、下滑情況——南京、重慶存量環比下滑達19%，居監測城市前列

從各城市存量較上個月的浮動情況來看，38個監測城市中，有33個城市環比下滑，較上個月持平，下滑幅度最大的是南京和重慶，下滑幅度均為18.63%，其中，南京維持環比存量下滑幅度第一的席位，且本月下滑幅度較上個月擴大6個百分點。本月有5個城市的存量出現環比上揚，但上揚幅度最大的南平也僅為1.7%，均處于存量盤整極端。北上廣深四個一線城市的存量環比下滑幅度分別達4.04%、12.09%、1.95%、5.44%。

（三）同比增長、下滑情況——8成城市存量均現同比下滑，蘇州下滑幅度達54.27%

同策咨詢研究部數據顯示，截止3月底，從監測的38個城市的庫存數據來看，有30個城市商品住宅庫存量同比下滑，較上個月增加1個，同比降幅從0.64%到54.27%不等。而運城、三明、莆田、呼和浩特、威海、深圳、長沙、北海，這8個城市本月存量同比出現上揚，上揚幅度從0.71%到16.84%不等，其中，運城同比上揚幅度最大。

在同比上揚的城市中，僅深圳一個一線城市，但由于該城市存量絕對值持續處于低位，當前存銷比僅為7.06個月，存量的小幅變化屬于正?，F象。

從同比下降的30個城市中，降幅居前的3個城市與上個月相同，分別為：蘇州、南京和重慶，下滑幅度分別為54.27%、42.05%、40.43%。這些二線城市去年四季度以來受到各種疊加政策的利好沖擊，市場表現甚至超過一線城市。而為控制這些熱點城市房價的迅速增長，地方政府出臺了各種新政，如蘇州市政府3月18日發布關于進一步促進房地產市場穩定健康發展的十條意見，要求開發商銷售房價12個月內調高幅度不宜超過12%。另外，還包括增加市場供應、加強市場監管等措施，南京也出臺限價政策，導致開發商捂盤惜售，致使市場存量一降再降。

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